ISF : évaluer son patrimoine au plus juste

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Le calcul de l’ISF se base sur la valeur du patrimoine net, d’où l’importance d’évaluer le capital immobilier avec un maximum de certitudes. Aperçu des principales méthodes d’évaluation.

Méthode d’évaluation du patrimoine par comparaison

Dans cette démarche, l’estimation de la valeur du patrimoine se base sur la comparaison des prix de vente des constructions similaires au bien immobilier à évaluer. Les biens comparés doivent être identiques du point de vue physique et juridique. Leurs environnements économiques doivent également être identiques ou du moins, similaires. A défaut de trouver des caractéristiques rigoureusement identiques, les experts peuvent se référer à des constructions proches qui pourraient être comparables au bien à évaluer. Ils ajustent ensuite les valeurs comparatives. L’évaluation par comparaison est la plus utilisée par les experts en évaluation, car elle s’appuie sur les données réelles du marché immobilier.

Evaluation des biens immobiliers par revenus

La méthode d’évaluation par revenus s’applique surtout aux biens en location. La valeur capitalisée du patrimoine s’obtient en multipliant le prix de location annuel par un taux de capitalisation, et en déduisant ensuite les frais de mise en location. Le coefficient de capitalisation est variable selon les caractéristiques de l’immeuble, et il dépend également de sa localisation géographique. Les frais de mise en location sont variables selon l’état général du patrimoine immobilier. Ils peuvent concerner la distribution du chauffage, la mise en œuvre des travaux d’électricité, la rénovation des peintures ou des sols, la refonte de la toiture, la remise en état des sanitaires ou des canalisations etc.

Evaluation des biens d’après leur valeur antérieure

Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale de l’immeuble, en se basant sur ses évaluations antérieures. Un taux de réajustement est affecté au montant retrouvé sur les anciens documents juridiques. Appelé aussi indice de variation, ce taux traduit l’évolution des prix du marché immobilier, évalué depuis la date l’établissement de l’acte juridique utilisé comme référence. Cette méthode d’évaluation est la moins utilisée par les experts immobiliers et les juridictions.

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